HIR CASA OBTIENE CALIFICACIÓN DE LARGO PLAZO DE HR AAA (E) CON PERSPECTIVA ESTABLE

Ciudad de México, 7 de marzo de 2018.

La Emisión se pretende realizar por un monto de hasta P$700.0m, a un plazo de 84 meses o 7 años, donde al final de este periodo, el Fideicomiso deberá liquidar la totalidad del saldo insoluto de principal más intereses de los CEBURS Fiduciarios.

La Emisión consistirá en una transmisión única de cartera por medio de un contrato de factoraje financiero, siendo esta la fuente de pago para llevar a cabo las amortizaciones de principal de forma full turbo en cada fecha de pago, una vez que los gastos de mantenimiento e intereses se hayan cubierto. Debe aclararse que el flujo de la cobranza de cartera va a caer directamente en el Fideicomiso Emisor. Los CEBURS Fiduciarios se encontrarán respaldados por derechos de cobro provenientes de los documentos de autofinanciamiento hipotecario, incluyendo las hipotecas de los inmuebles y accesorios, originados y administrados por HIR Casa1 . Los CEBURS Fiduciarios serán emitidos por un Fideicomiso constituido por HIR Casa en su carácter de originador, administrador y Fideicomitente de los derechos de cobro; Banco Invex2 como Fiduciario, y CI Banco3 como Representante Común.

La asignación de la calificación para los CEBURS Fiduciarios con clave de pizarra HIRCB 18 4 se basa en la Tasa de Incumplimiento Máxima (TIM) que soporta la Emisión de 28.7% bajo un escenario de estrés, comparado con una Tasa de Incumplimiento Promedio Ponderada Histórica (TIPPH) de 5.2% de los años 2010 hasta 2014, lo que resulta en una Veces Tasa de Incumplimiento (VTI) de 5.5x. Asimismo, la concentración en los diez clientes principales es 6.5% del saldo de los derechos al cobro, siendo esta adecuada y manteniéndose por debajo de los límites legales establecidos de 10.0% del saldo de los derechos transmitidos. Adicionalmente, se contará con una cobertura ante alzas de la tasa de interés a través de un CAP y la cartera a ser transmitida presenta una adecuada diversificación por entidad federativa, plazos y relación de la deuda.

Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son:

Fortaleza al soportar una TIM de 28.7% en un escenario de estrés por la mezcla del portafolio cedido, que al ser comparada con una TIPPH de 5.2% considerando cosechas de 2010 a 2014 resulta en una VTI de 5.5x. El portafolio cedido por factor de actualización está ligado al CETE, al CETE por 1.5x y a una tasa fija llevando a tener una tasa activa promedio ponderada de 8.3% en este momento. En caso de que la mezcla presentada muestre cambios, la TIM se podría impactar.

Modelo de negocio de autofinanciamiento inmobiliario. La Empresa se encarga de conformar grupos de 600 personas que buscan comprar, construir o remodelar un bien inmueble nuevo o usado a cambio de una aportación mensual a cuenta del precio del bien. Por ello, la concentración de los diez clientes y grupos principales a VPN se exhibe adecuada al cerrar en 5.7% y 31.0% el Patrimonio del Fideicomiso.

Aforo inicial de 1.33x, sin embargo, según la curva de tasas de interés estresada por HR Ratings en este momento se obtiene un aforo inicial de 1.30x y, además, opera como una estructura cerrada. Se tiene una única transmisión de cartera y desde el primer periodo se utiliza el 100.0% de los recursos para amortizar los CEBURS Fiduciarios, una vez cubiertos los gastos por intereses y de mantenimiento.

Sana composición de la cartera a ser cedida. El 78.7% de la cartera se encuentra en la zona metropolitana de la República, siendo esta de alta diversidad económica. Asimismo, se tiene un LTV (loan to value por sus siglas en inglés) actualizado promedio ponderado frente al saldo insoluto de 43.7%, reflejando una sana exposición de riesgo.

Futura contratación de un Contrato de Cobertura (CAP) por el plazo total de niveles de 9.0% con el fin de cubrirse frente a las alzas de interés con un proveedor con una calificación equivalente a HR AAA. La Emisión con el portafolio propuesto, así como el escenario de estrés de tasas planteado por HR Ratings generaría un diferencial de tasas de -0.2%.

Opción de sustitución de Derechos de Cobro Incumplidos. El Fideicomitente tendrá la posibilidad de sustituir derechos de cobro que tengan atrasos de 180 días por derechos de cobro adicionales o adquiriéndolos a su valor insoluto. Esto podrá realizarse como máximo una vez al mes durante toda la vigencia de la Emisión.

Opinión Legal por parte del despacho de abogados externo que establece la transmisión de los Derechos de Cobro será válidamente realizada.

Presencia de ACFIN5 como Administrador Maestro con una calificación equivalente a HR AM2 y HIR Casa como Administrador Primario con calificación de HR AP2. Esto lleva a que se acote el posible riesgo por conflicto de interés entre el administrador primario y la Emisión, y además, que la Empresa demuestra adecuados procesos de originación, seguimiento y cobranza.

Principales Factores Considerados

HIR Casa es constituida el 28 de abril de 1995 como parte de Grupo HIR6 con el propósito de ofrecer un sistema de financiamiento que se enfoca en agrupar personas en grupos que aportan una mensualidad por concepto de pago a cuenta del precio del bien inmueble que desean adquirir, construir o remodelar. Durante este periodo, la Empresa brinda un esquema de ahorro, en el cual el valor de las mensualidades se va ajustando por medio de un factor de actualización para darle viabilidad al proyecto y lograr una adjudicación, así como para demostrar la capacidad de pago del integrante. Una vez adjudicado, se inicia con un análisis de crédito y con el proceso de escrituración, en caso de que esta solicitud sea aprobada, se firma la escritura pública y la persona se considerará como escriturado y HIR Casa dispersará los recursos del financiamiento contratado para la finalización del proyecto adquirido.

En línea con esto, la Emisión con clave de pizarra HIRCB 18 comprende la bursatilización de las aportaciones mensuales de los derechos de cobro, provenientes de los documentos de autofinanciamiento hipotecario celebrados por los Clientes de HIR Casa, siendo la Escritura de Reconocimiento de Adeudo y Constitución de Hipoteca, en conjunto con el Contrato de Adhesión del participante al grupo y las pólizas de seguro, los contratos a bursatilizar. El monto es por hasta P$700.0m a un plazo legal de 2,520 días, equivalentes a 84 meses o 7 años, donde al final de este periodo, el Fideicomiso deberá liquidar la totalidad del saldo insoluto de principal más intereses de los CEBURS Fiduciarios. Lo anterior implica que la Emisión consistirá en una transmisión única de cartera, siendo esta la fuente de pago para llevar a cabo las amortizaciones de principal de forma full turbo en cada fecha de pago. Debe aclararse que el flujo de la cobranza de cartera va a caer directamente en el Fideicomiso Emisor.

La Emisión contará con un aforo inicial de 1.33x, no obstante, según la curva estresada de tasas de interés utilizada por HR Ratings en este momento, el aforo inicial se coloca en 1.30x, el cual será calculado como la suma del VPN7 de las Aportaciones Mensuales de los Derechos de Cobro menos el VPN de las Aportaciones Mensuales de los Derechos de Cobro en Incumplimiento dividido entre el Saldo Insoluto de los CEBURS Fiduciarios menos el Fondo de Reservas de Intereses. Los Derechos en Incumplimiento se refieren a aquellos clientes que tienen un atraso en su obligación de pago durante un periodo igual o mayor a 180 días. En adición a esto, el Saldo de los Derechos de Cobro únicamente considerará cuotas que corresponden a los Derechos de Cobro que serán pagados durante la vigencia de la Emisión. El pago de intereses se llevará a cabo mensualmente a una tasa de interés variable, correspondiente a la TIIE8 a 28 días + una sobretasa a ser determinada en la fecha de colocación. Como mejora crediticia, la Emisión contratará un CAP de alrededor de 9.0% para toda su vigencia, con una institución financiera cuya calificación crediticia sea equivalente a HR AAA otorgada por lo menos por dos agencias calificadoras. Esto con el objetivo de cubrirse ante el diferencial de tasas que pudiera haber entre la TIIE que pagaría los CEBURS Fiduciarios y la tasa que recibiría del portafolio a ceder. Cabe destacar que en caso de que no se contrate el CAP en un periodo de 30 días hábiles seguidos a la fecha de la Emisión, se detonará un evento de amortización total anticipada de los CEBURS Fiduciarios. En materia de fondos, el Fideicomiso cuenta con un Fondo de Mantenimiento y Fondo de Pago de Interés, los cuales mantendrán un saldo objetivo equivalente al monto correspondiente a 3 fechas de pago de gastos de mantenimiento e intereses, de forma respectiva.

Acerca de HR Ratings:

Fundada en 2007, HR Ratings es la calificadora internacional, líder en América Latina, y primera de origen mexicano. Con 10 años de experiencia, la firma está comprometida con la transparencia, ha diseñado una rigurosa metodología que se distingue por el monitoreo constante y previsor. Más allá de la emisión de una calificación, los análisis de riesgos de HR Ratings son dinámicos y especializados, facilitando la toma de decisiones ante escenarios actuales y futuros. HR Ratings recibió la autorización por parte de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) en 2007 para emitir calificaciones en México, donde ha calificado a los sectores de Finanzas Públicas, Corporativos, Instituciones Financieras e Infraestructura. Adicionalmente, la Empresa ha trascendido fronteras, en 2012 se convirtió en la primera calificadora latinoamericana en ser registrada por la US Securities and Exchange Commission (SEC) para emitir calificaciones crediticias de valores gubernamentales en los Estados Unidos. Asimismo, en el 2014, fue la primera calificadora latinoamericana en obtener la certificación por parte de la European Securities and Markets Authority (ESMA

Contacto: Luis López, Tel. 5351-6544 luis.lopez@bm.com